中国住房市场发展月度分析报告(2019年08月) 2019-10-09 15:33

  2019年4月19日,中央局会议要求“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制”。为促进房地产市场平稳健康发展,中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组在2019年7月纬房指数监测分析的基础上,结合项目组对中国住房市场的长期跟踪研究,完成了2019年8月《中国住房市场发展月度分析报告》。作为研究范式的创新,报告涉及的所有房地产数据均源于大数据挖掘分析。2019年7月,核心城市房价涨速较上月略有上升,但仍处在相对平稳区间。2019年7月,反映全国24个核心城市房价综合变动的纬房核心指数微升至106.21点。与2019年6月的105.92点相比,2019年7月核心城市房价环比上涨0.27%,涨速比上月扩大0.16个百分点。尽管自2019年2月以来核心城市房价连续回升6个月,但当前房价水平仍要低于2018年的高点。纬房核心指数显示,与2018年7月的109.05点相比,2019年7月核心城市房价同比下跌了2.6%。

  纬房核心指数综合了全国24个核心城市住房价格的变化,可作为中国房地产市场的重要晴雨表。24个核心城市分别为上海、北京、深圳、广州、天津、重庆、苏州、杭州、武汉、成都、南京、宁波、青岛、郑州、无锡、长沙、厦门、济南、西安、沈阳、大连、福州、南通、东莞,基本覆盖了中国最 具经济竞争力的城市群体。其中包含一线个,二线月为房价基期,以各城市2017年商品住房销售额为指数权重进行综合计算。从二手住房成交量指数看,在房价涨速略有回升的同时,核心城市二手住房成交量从高位继续快速下滑。2019年7月,10大重点城市二手住房成交量指数为162.1,比6月下降了19.4%。尽管如此,2019年7月二手住房成交量指数仍比2018年同期要高出54%。这表明,2019年4-7月,核心城市二手房成交量虽然出现季节性、政策性回落,但潜在需求总体上还处在增长通道。

  北上广深四个一线城市房价涨跌幅缩小,市场进一步趋于平稳。一线城市纬房指数监测显示,2019年7月,一线%,环比涨跌幅绝 对值比上月要缩小0.5个百分点。上海、北京房价继续保持稳中微降的态势,同时降幅较上月进一步收窄。其中上海环比微跌0.08%,北京环比微跌0.14%。深圳、广州由小跌转为微涨,其中深圳环比上涨0.72%,广州环比微涨0.05%。从2018年1月以来的累计涨幅可以看出,近一年半以来一线月以来,一线城市中房价累计涨幅最高的深圳为3.29%,最低的上海为-6.24%,房价都处于历史平稳区间。

  准一线城市房价涨跌幅也进一步收窄。准一线城市纬房指数监测显示,2019年7月,准一线个百分点。其中杭州环比上涨0.61%,涨速比上月收窄0.34个百分点;重庆环比下跌0.32%,涨跌幅绝 对值比上月收窄0.09个百分点;天津环比下跌0.41%,跌幅比上月收窄0.43个百分点。2019年上半年热点城市苏州环比上涨1.55%,涨速比上月下降2.07个百分点,有望逐步进入平稳区间。

  二线城市房价稳中略升。二线城市纬房指数监测显示,2019年7月二线个百分点。二线城市中,宁波房价环比上涨2.28%居首位,青岛房价环比下跌0.97%居末位,多数城市房价环比涨跌幅均相对较弱。近年来房价出现较大波动的厦门,7月房价环比涨速降至0.18%,比上月降低0.5个百分点。西安、成都等曾经的热点城市房价均较为稳定。

  三四线城市房价涨速总体略有扩大。三四线城市纬房指数监测显示,2019年7月,三四线年7月,作为环京风向标的廊坊(燕郊)房价环比下降1.16%,降幅比上月收窄1.01个百分点。

  反映全国22个核心城市住房租金总体变化的纬房租金核心指数显示,核心城市住房租金在5-6月季节性上涨之后,7月涨幅有明显减缓。2019年7月,纬房租金核心指数为104.84点,环比上涨0.13%,涨速比上月下降0.36个百分点。与上年同月相比,2019年7月核心城市住房租金下降了0.56%。住房租金上涨乏力,使得部分城市住房投资 回报率仍远低于合理水平,这也从另一个侧面反映了部分城市房价与当地收入水平的脱节。此外,由于租金涨速不及预期,部分长租公寓经营企业将面临较大的经营压力。

  从房价租金比看,一线城市的周边卫星城市房价租金比相对较高。厦门、廊坊、南通、保定、惠州5城市房价租金比分别位列样本城市前5位。其中除了厦门具有外侨需求这一特殊因素外,另外4个城市的高房价租金比都与一线城市投资需求溢出有较大关联。这几个城市都是一线城市周边的卫星城市,来自一线城市的住房投资需求外溢,使得这些卫星城市的房价脱离了当地收入水平。而一线城市本身,房价租金比并没有达到相对特别高的水平。房价租金比前10位的城市中,也没有一线城市的进入。

  纬房租金核心指数综合了全国22个核心城市住房租金的变化,可作为分析中国住房市场变化的重要参照系。22个核心城市分别为北京、成都、大连、东莞、广州、杭州、济南、南京、青岛、厦门、上海、深圳、沈阳、苏州、天津、武汉、长沙、重庆、福州、南通、宁波、无锡,基本覆盖了中国最 具经济竞争力的城市群体。其中包含一线个,二线个。纬房核心租金指数以2018年1月为租金基期,以各城市2016年在岗职工工资总额为指数权重进行综合计算。

  经过近二十年的快速发展,当前住房总量供应较为充分,住房市场从总体看并无较大的实际增值空间。虽然有些城市房价已停止上涨,但由于住房供给规模的持续增加,不排除局部房地产市场风险继续累积的可能性。随着供给的不断增长和需求增速下降,部分三四线城市房价存在一定的波动风险。尽管如此,由于信息不充分,房价上涨预期并未有根本性改变,住房投资投机冲动仍然普遍存在。为降低市场风险,需要进一步增强住房供求信息的透明度,多方稳定房价预期,降低潜在的住房投资投机冲动。

  从房地产业与实体经济的关系看,住房的跨区域投资投机在推高了目标城市房价的同时,也显著增加了当地的生产生活成本。脱离本地收入水平的房价影响了人才的流入,挤压了当地实体经济的发展空间。这需要完善普通商品住房限购政策,进一步堵塞房地产跨区域投资投机的渠道。有条件的城市,可以考虑将具有实际居住功能的商业公寓也纳入限购范围。明确并保障普通商品住房在总供给中的比例,同时可因地制宜适度放开高端住宅市场。创新人才住房政策,有条件区域可建立人才租购房绿色通道,以此降低高房价对人才及创新创业的挤出效应。

  纬房指数(原大数据房价指数BHPI的升级版本)为首 个基于住房大数据和重复交易法的新型房价指数。通过新技术的应用,纬房指数有效规避了阴阳合同价、非理性报价、网签时间滞后、加总失真等技术难题,从而更为贴近居民家庭对房价涨跌的真实感受。纬房指数为公益性月度房价指数,目前包含纬房核心指数和纬房租金核心指数2个全国性综合指数,142个主要城市房价指数、约30个重点城市的住房租金指数及数十个重点城市的区县房价指数,每月中下旬完成上月指数。纬房指数现有定基、环比、同比3个维度,同时提供大数据房价中位数作为参考。纬房指数主要监测存量住房价格变动,新建商品住房价格变动暂不计入纬房指数。作为基于大数据的开放式房价指数,纬房指数的监测深度与广度将不断递进。纬房指数为大数据挖掘研究前沿成果,数据仅作为市场研究参考,住房市场评价以政府统计部门数据为准。

  邹琳华 中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长,中国社科院竞争力模拟实验室副主任,《中国住房市场发展月度分析报告》主编